घर बनाउन ठेक्का दिँदा ध्यान दिनुपर्ने कुराहरू

हिजोआज सामान्यतया घर बनाउन आफ्नो चिनजानको डकर्मी वा ठेकेदार (निर्माण कम्पनी) लाई घर बनाउन ठेक्का दिँदा मौखिक सहमतिको भरमा काम गर्ने गराउने गरेको पाइन्छ । यसरी मौखिक सहमतिको भरमा काम गर्दा सहमतिबमोजिम घर बनाइदिएन वा घर बनाएपछि विभिन्न बहानाबाजी गरी डकर्मी वा ठेकेदार कम्पनीलाई सहमति बमोजिमको ज्याला (पारिश्रमिक) दिएन भने एक आपसमा मनमुटाब, बादविवाद हुने गरेको पाइन्छ ।
त्यसैले घर बनाउन ठेक्का वा ज्यालादारीमा डकर्मी वा ठेकेदार कम्पनीलाई लगाउँदा अथवा डकर्मी वा ठेकेदार कम्पनीले घर बनाउन ठेक्का लिँदा के कस्ता कुराहरूमा ध्यान दिनुपर्दछ भन्ने विषयमा आज हामी सामान्य चर्चा गर्दै छौँ ।
अघिल्लो पुस्ताका हाम्रा बाबुबाजेका पालामा सामान्यतया घर बनाउन आफ्नो चिनजानको डकर्मी र सिकर्मीलाई ज्यालादारीमा काम गर्न दिने र अन्य सम्पूर्ण कुराहरू घर बनाउने मानिसका आफन्तको श्रमदानमा घर निर्माण सम्पन्न हुने चलन थियो ।
बिस्तारै मानिसहरू शारिरीकभन्दा बौद्धिक श्रममा व्यस्त हुन थालेपछि पारिवारिक तथा आफन्तको श्रमदानमा घर निर्माण हुन छाड्यो । अब श्रमिक र मजदुरहरूको सहयोगविना घर निर्माण सम्भव भएन ।
यस्तो बेला ठेकेदार कम्पनी वा डकर्मीहरूले अन्य श्रमिक, मजदुरको भरमा निर्माण कार्य गर्नुपर्ने देखियो । यस्तो प्रचलन सुरु भएको लामो समय नभएकोले होला सायद, न त ठेकेदार कम्पनी वा डकर्मीले घर निर्माणकर्तासँग लिखित सहमति गर्छन् ? न त श्रमिक मजदुरले नै ठेकेदार कम्पनी वा डकर्मीसँग कुनै सहमतिमा हस्ताक्षर गरेको देखिन्छ । घर निर्माण गर्दा अधिकांशले डकर्मी वा ठेकेदार कम्पनीलाई मौखिक सहमतिकै भरमा काम दिने गरेको पाइन्छ । केही ठूला व्यावसायिक कम्प्लेक्स, हाउजिङ कम्पनी, अपार्टमेन्ट तथा सरकारी भवन निर्माण गर्दा भने लिखित सम्झौता गरी निर्माण कार्य हुने गरेको पाइन्छ ।
यसरी मौखिक सहमतिमा घर तथा भवन निर्माणको कार्य गर्दा विभिन्न किसिमका समस्या, वादविवाद, झैझगडा आउने गरेको छ । जस्तै ः
१) भवनको नक्सा बमोजिमको निर्माण नहुनु,
२) निर्माणको गुणस्तर मापदण्डअनुसार नहुनु,
३) तोकिएको समयमा निर्माण सम्पन्न नहुनु अर्थात् ढिलासुस्ती हुनु,
४) बजार भाउमा उतार चढाव भई निर्माण खर्चमा फरक पर्ने कारणले असमझदारी उत्पन्न हुनु,
५) समयमा ज्याला (पारिश्रमिक) तथा निर्माण सामग्रीको भुक्तानी नभएको कारण विवाद हुनु,
६) ज्याला वा पारिश्रमिकको दरभाउमा विवाद हुनु,
७) निर्माण कार्य गर्दै जाँदा कुनै हानी नोक्सानी भएमा कुन पक्षले क्षति व्यहोर्ने भन्ने विवाद हुनु,
८) कुनै भवितव्य वा भैपरी आउने समस्या वा क्षतिका सम्बन्धमा कुन पक्षले क्षतिपूर्ति व्यहोर्ने भन्ने विवाद हुनु,
९) यी माथीका वा अन्य कुनै कुराको विवाद भएको कारण निर्माण कार्यमा प्रतिकुल असर पर्नु आदि ।
उल्लिखित र उस्तै विभिन्न समस्या आएका कारण घर तथा भवन निर्माण गर्ने गराउने दुवै पक्षबीच आपसी असमझदारी, वादविवाद, झैझगडा तथा मुद्दा मामिला समेत हुने गरेको पाइन्छ ।
यस्ता समस्याहरूबाट मुक्त हुन वा न्यूनीकरण गर्नका लागि कुनैपनि घर तथा भवन निर्माण गर्दा मौखिक सहमतिको आधारमा भन्दा लिखित सहमति वा सम्झौता गरी निर्माण गर्न गराउन सकिन्छ । मौखित सहमतिको आधारमा घर तथा भवन निर्माण गर्दा उत्पन्न हुने विवादमा कानुनी आधार देखाउन नसक्ने हुँदा मौखिक सहमतिलाई कानुनी मान्यता दिइएको पाइँदैन ।
लिखित सहमति वा सम्झौता गर्दा पचास हजार रुपियाँभन्दा माथिको रकम सम्बन्धित वडा कार्यालयबाट लिए दिएको प्रमाणित गराई राख्न पनि सकिन्छ । यस्तो सम्झौता गरी घर तथा भवन निर्माण गर्दा वादविवाद भइहालेमा सम्झौताका बुँदाबमोजिम सहमति गर्न सकिन्छ । सहमति हुनै नसके लिखित सम्झौताले कानुनी मान्यता पाउने हुँदा पिडित पक्षले कानुनबमोजिम उपचार पाउन सक्छ ।
नभए कतिपय निर्माण कार्य सुरु भएको लामो समयसम्म पनि निर्माण सम्पन्न नहुने, ठेकेदारको लापरबाहीका कारणले कतिपय निर्माण अलपत्र हुने गरेको छ । त्यसैले घर तथा भवन निर्माण गर्दा विस्तृत योजना बनाई निर्माण सुरु गर्नु आवश्यक छ । आफ्नो योजनाअनुसार निर्माण सुरु गर्नुअघि डकर्मी तथा ठेकेदार कम्पनीसँग आवश्यक सम्झौता गर्न सकिन्छ ।
सामान्यतया निर्माण ठेक्का दिँदा सबैभन्दा पहिला आफ्नो विश्वासिलो निर्माण कम्पनी, ठेकेदार छनोट गर्नुपर्दछ । समयसीमा तोकेरै निर्माण सम्झौता गर्न सकिन्छ । सम्झौतामा घर तथा भवनको निर्माणको अधिकतम समय, लागत, निर्माणमा प्रयोग हुने सामग्रीको गुणस्तर, मापदण्ड आदि कुराहरू स्पष्ट रूपमा उल्लेख गर्नुपर्छ । तोकिए बमोजिमको कार्य नभए जरिवाना, क्षतिपूर्ति तथा भुक्तानी गर्ने तरिका र भुक्तानीसम्बन्धी अन्य कुराहरू उल्लेख गर्न सकिन्छ ।
घर तथा भवन निर्माण सम्झौतामा राख्नुपर्ने बुँदाहरू ः
१) ठेकेदार कम्पनीको नाम, ठेगाना र सम्पर्क विवरण तथा अख्तियारप्राप्त व्यक्ति ।
२) घरधनी वा ग्राहकको नाम, ठेगाना, सम्पर्क विवरण ।
३) निर्माण हुन लागेको घर तथा भवनको कायक्षेत्रको विवरण (ठेगाना) ।
४) निर्माण हुन लागेको घर तथा भवनको प्रयोजन (आवासीय वा व्यावसायिक) ।
५) सम्झौतासँग संलग्न कागजपत्रको सूची (निर्माण कार्यको लागि आवश्यक पर्ने जग्गाको ब्लुप्रिन्ट, घर तथा भवनको नक्सा डिजाईन आदि) ।
६) घर तथा भवनको लागत (परियोजना निर्माण सम्पन्न हुन लाग्ने लागतको विवरण, पेश्की, पारिश्रमिक तथा निर्माण सामाग्रीको मूल्य) र भुक्तानी गर्ने तरिका ।
७) ग्राहकले भुक्तानी गर्न नसकेमा निर्माण कम्पनी वा ठेकेदारलाई काम गरे बापतको रकम तिर्ने तरिका ।
८) सम्झौता रद्द गर्न सकिने प्रावधान ।
९) घर तथा भवनको संरचना निर्माण कार्यको विवरण, दर रेट तथा सम्पन्न हुने मिति ।
१०) घरधनीले निर्माण कम्पनी वा ठेकेदारलाई तिर्नुपर्ने रकम वा किस्ता समयसीमाभित्र भुक्तानी गर्न असमर्थ भएमा घर तथा भवन निर्माण परियोजना स्थगित गर्न सक्ने अधिकार र यो अधिकारको प्रयोग गर्ने तरिका ।
११) घर तथा भवन निर्माणको क्रममा भएका कामहरू गुणस्तरहीन भएमा, कामदारहरू दक्ष नभएमा घरधनी पक्षले निश्चित सर्तहरूको आधारमा भुक्तानी रोक्का गर्ने अधिकार प्रयोग गर्न सक्ने ।
१२) कुनै पक्षले निर्माण सम्झौता विपरीतको काम कारबाही गरेको कारण सम्झौता उल्लङ्घन भएमा क्षतिपूर्ति पाउने तरिका ।
१३) सम्झौता उल्लङ्घन भएको कारण मध्यस्थता तोक्ने वा मुद्दा गर्नु परेमा मुद्दा गर्ने अड्डा र ठेगाना ।
१४) ठेकेदार तथा निर्माण कम्पनीले स्थानीय निकायले जारी गरेको मापदण्ड, नियम बुझेर निर्माण कम्पनी सञ्चालनको लािग आवश्यक कागजातहरू र अपनाउनुपर्ने प्रकृयाबारे जानकारी एवम् आवश्यक कागजातहरू प्राप्त गरेको कुरा ।
१५) प्राकृतिक प्रकोप र अप्रत्याशित परिस्थिति (बाढी पहिरो, भुइँचालो जस्ता प्राकृतिक विपत्ती) परेको कारण क्षति भएमा के कति कुरा कुन पक्षले गर्ने भन्ने विषय ।
१६) घरधनी पक्षले जुनसुकै बेलामा घर निर्माण कार्यस्थलमा गई निर्माण कार्यको निरीक्षण गर्ने अधिकार तथा ठेकेदार निर्माण कम्पनीलाई निर्माण कार्य अवधिभर निर्माण कार्यको सम्पूर्ण अधिकार प्राप्त भएको कुराको सुनिश्चितता ।
१७) कुनै पक्षले विविध कारणवश सम्झौता रद्द गर्न चाहेमा लिखित कागजात पेश गरेर दुवै पक्षको सहमतिमा आवश्यक अन्य कुरा सोही सम्झौताको अभिन्न अङ्गको रूपमा थपघट गर्न सकिने विषय ।
१८) ठेकेदार निर्माण कम्पनीले पूर्णरूपमा त्रुटिरहित तवरले घर तथा भवन निर्माण गर्ने र कुनै किसिमको त्रुटि भएमा सोको समाधानको जिम्मा निर्माण कम्पनीले लिनुपर्ने विषय ।
१९) ठेकेदार, निर्माण कम्पनीले अन्य सहायक ठेकेदार वा निर्माण कम्पनीलाई कुनै कामको जिम्मा दिन पाउने नपाउने कुरा, दिएको खण्डमा पनि ठेकेदार निर्माण कम्पनी नै जिम्मेवार हुने विषय ।
२०) निर्माण कार्य ढिलाइ र अन्य अप्रत्यासित परिस्थितिमा हुने क्षतिमा आपसी समझदारीमा निर्णय लिन सकिने कुरा ।
२१) घर तथा भवन निर्माण सम्पन्न भएपछि सरसफाई र अनावश्यक सामग्रीहरूको उचित व्यवस्थापन गरी घर तथा भवन हस्तान्तरण गर्ने कुरा तथा परिस्थितिअनुसार अन्य आवश्यक विषय ।
२२) दुवै पक्षको हस्ताक्षर र हस्ताक्षर भएको मिति ।
यसका साथै घर तथा भवन निर्माण गर्दा आ–आफ्नो आवश्यकता र आपसी सहमतिबमोजिम लिखितरूपमा निर्माण सम्झौता गरी घर तथा भवन निर्माण गर्दा अनावश्यक झन्झट, वादविवाद, झैझगडा हुने सम्भावना अत्यन्त न्यून हुनुका साथै भइहालेमा पनि समस्या समाधानका लागि सम्झौताका सर्त तथा बन्देजहरूबमोजिम आपसी सहमतिमा, मध्यस्थकर्ता राखी वा सम्बन्धित अड्डा अदालतमा उजुरी गर्न, कानुनी उपचार, क्षतिपूर्ति समेत पाउन सकिने सुनिश्चितता हुन्छ ।
करार वा सम्झौतासँग सम्बन्धित अन्य कुराहरू मुलुकी देवानी संहिता, २०७४ को करार तथा अन्य दायित्वसम्बन्धी व्यवस्थामा थप अध्ययन गर्न सकिन्छ ।